Rynek powierzchni magazynowych – dobra passa trwa

Nieustannie powiększające się zasoby powierzchni magazynowej, które przyrastają w tempie ok. 2 mln mkw. rocznie i zbliżają się do 17 mln mkw. (16,6 mln na koniec I kwartału 2019 r.) [1]; niski odsetek pustostanów; inwestorzy z Niemiec, USA, Azji, a nawet RPA – to tylko wybrane dowody na to, że rynek powierzchni magazynowych w Polsce ma się doskonale. Paradoksalnie, sytuacji tej przysłużył się kryzys sprzed 10 lat – w jego konsekwencji ilość ryzykownych inwestycji spekulacyjnych została zredukowana do bezpiecznego poziomu. Wzrost, który potem nastąpił, w połowie obecnej dekady nabrał wyjątkowej dynamiki i mimo ogromnej podaży jak na razie nie widać tutaj oznak spowolnienia, a rynek można określić jako dojrzały i zdrowy.
 

Polska znajduje się w czołówce krajów europejskich najchętniej wybieranych jako lokalizacja do zakładania lub przenoszenia magazynu. Wyprzedzają ją tylko Niemcy i Holandia, Polska za to zostawia w tyle Francję, Rosję, Hiszpanię czy Włochy [2]. Duża w tym zasługa położenia geograficznego, które z punktu widzenia logistyki jest optymalne – na przecięciu tras ze wschodu na zachód i z północy na południe. Niebagatelną rolę odgrywają też niskie koszty budowy, relatywna dostępność gruntów inwestycyjnych i konkurencyjne, choć powoli rosnące stawki czynszów, wreszcie wysoki standard i wyposażenie samych obiektów magazynowych – dzisiaj bowiem nie tylko cena, ale także jakość i zdolność sprostania wymaganiom klientów przesądzają o najmie danej inwestycji.
 

Jednak na dynamiczny rozwój rynku powierzchni magazynowych ma wpływ przede wszystkim rosnąca konsumpcja krajowa, co przekłada się m.in. na aktywność operatorów logistycznych, obsługujących klientów z różnych branż. Firmy logistyczne mają znaczący udział wśród wszystkich najemców nieruchomości – w 2018 r. odpowiadały za 33% całkowitego popytu (prawie 1,4 mln mkw. wynajętej powierzchni)[3], zaś w pierwszym kwartale bieżącego roku już 55% (ok. 320 tys. mkw.)[4]. Następne w kolejności są sieci handlowe i lekka produkcja, a rozwijający się w szalonym tempie sektor e-commerce, choć obecnie poza pierwszą trójką, zapewne znajdzie się w niej lada chwila. Zakupy przez Internet to potężny bodziec dla rynku nieruchomości magazynowych – w 2018 r. firma Prologis wyliczyła, że wydatki rzędu 1 mld euro w kanale online generują zapotrzebowanie na ok. 235 tys. mkw. nowej powierzchni logistycznej. Przy uwzględnieniu prognoz wzrostu sektora e-commerce oznacza to konieczność wybudowania w ciągu pięciu lat w Europie dodatkowo 45 mln mkw. powierzchni magazynowej – a część z tych inwestycji ulokowana zostanie w Polsce.
 

Tutaj trzeba zauważyć, że mimo dynamicznego przyrostu (w 2017 i 2018 r. oddano do użytku tyle powierzchni co w czasie siedmiu poprzednich lat, tylko w 2018 r. dostarczono ponad 2,2 mln mkw.) polski rynek ciągle jest słabo nasycony w stosunku do państw Europy Zachodniej. Kraje takie jak Niemcy czy Czechy dysponują dwukrotnie większą niż Polska powierzchnią magazynową w przeliczeniu na mieszkańca, a np. Holandia ma jej ponad czterokrotnie więcej. Wciąż mamy więc pole do popisu, a koniunktura sprzyja inwestycjom.
 

Relacja między rynkiem logistycznym a rynkiem nieruchomości magazynowych to poniekąd sprzężenie zwrotne. Operatorzy logistyczni generują znaczące zapotrzebowanie, napędzając rynek, a jednocześnie sami korzystają z coraz lepszej, bardziej konkurencyjnej i innowacyjnej oferty deweloperów. Jak już wspomniano, od czasu ostatniego światowego kryzysu ilość wolnej przestrzeni magazynowej w Polsce jest utrzymywana na niskim poziomie (obecnie ok. 5%). Stosunkowo mało realizuje się tzw. powierzchni spekulacyjnej, czyli budowanej przez dewelopera, zanim jeszcze znajdzie on na nią najemcę. W efekcie, jeśli dostawca usług logistycznych potrzebuje powierzchni magazynowej, raczej rzadko korzysta z gotowych magazynów. Dostawca taki rozmawia z deweloperem o powierzchni, która ma dopiero powstać, może być więc ona dokładnie dopasowana do jego potrzeb. Dzisiaj prawie każda nowa budowa jest poprzedzana szczegółowymi ustaleniami między przyszłym najemcą i deweloperem, a prawie każdy projekt to BTS (built-to-suit). Ostatecznie obie strony są bardziej usatysfakcjonowane – z perspektywy dewelopera zredukowane zostaje ryzyko inwestycji, a dostawca usług logistycznych otrzymuje lepszy magazyn.
 

Rozwój nieruchomości w Grupie Raben jest konsekwencją dwóch głównych potrzeb biznesowych firmy: rozbudowywania własnej sieci transportowej i potrzeby przestrzeni na projekty logistyki kontraktowej. Pierwsza z nich wymaga wyspecjalizowanych magazynów tranzytowych rozmieszczonych na obszarze całego kraju, w lokalizacjach nie zawsze obiektywnie najlepszych z perspektywy inwestycji w nieruchomości, ale zawsze optymalnych dla procesu transportowego. Takie wysokie wymagania co do lokalizacji napotykają duże trudności np. u naszych zachodnich sąsiadów, ponieważ w Niemczech administracja lokalna nie tworzy zbyt wielu alternatywnie usytuowanych stref przemysłowych, co z kolei zmusza branżę do wielu kompromisów w procesie wyboru miejsca dla centrum logistycznego. W Polsce ziemia z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego jest ciągle bardziej dostępna (choć podaż powoli się zmniejsza), a proces inwestycyjny – nieco łatwiejszy. Deweloperzy wykazują się coraz większą elastycznością: jeszcze kilka lat temu niechętnie podejmowali się realizacji mniej typowych budynków (jak np. magazynów tranzytowych) w mniej typowych lokalizacjach, jednak wraz z rozwojem rynku ich nastawienie się zmieniło. W konsekwencji firmy logistyczne już nie muszą inwestować we własne magazyny tranzytowe. Projekty tego typu można także uznać za atrakcyjne z punktu widzenia inwestycji deweloperskich, ponieważ najemca wręcz potrzebuje długoterminowych umów najmu. Dla firmy takiej jak Raben częste przeprowadzki z jednego magazynu tranzytowego do innej lokalizacji nigdy nie będą interesujące.
 

Dostępność gruntów ma również kluczowe znaczenie dla pozyskania przestrzeni z myślą o projektach logistyki kontraktowej. Dostawca usług logistycznych, poproszony o dostarczenie rozwiązania dla swojego klienta w określonej lokalizacji (podyktowanej np. punktem ciężkości usług transportowych lub bliskością zakładu produkcyjnego klienta), zostaje postawiony w różnej sytuacji w poszczególnych krajach z powodu dostępności gruntów. Problemem bywa również ogólna przewidywalność procesu inwestycyjnego. W Czechach czy Niemczech brak konfliktu między planem zagospodarowania przestrzennego a planowaną inwestycją nie stanowi gwarancji uzyskania pozwolenia na budowę, gdyż administracja lokalna nadal może odmówić przyjęcia konkretnego projektu. W naszym kraju wystarczy, że inwestor pobierze kopię planu zagospodarowania przestrzennego ze strony internetowej administracji lokalnej, a jeśli planowana inwestycja jest dozwolona, może nabyć ziemię i przystąpić do realizacji projektu.
 

To kolejna, obok wymienionych wcześniej, przewaga rynkowa Polski nad Europą Zachodnią oraz resztą Europy Środkowo-Wschodniej. Należy mieć nadzieję, że wszystkie te okoliczności jeszcze przez dłuższy czas będą motorem rynku nieruchomości magazynowych, na czym skorzystają i inwestorzy, i ich klienci – w tym sektor logistyczny – i cała polska gospodarka.
 

[1] Źródło: Colliers International, maj 2019.

[2] Źródło: JLL, stan na koniec I połowy 2018 r.

[3] Źródło: Savills, raport „Market in minutes. Rynek magazynowy w Polsce”, luty 2019.

[4] Źródło: JLL, maj 2019.