Optymalny magazyn – na miarę potrzeb operatora, pracownika, klienta

Sytuacja na rynku nieruchomości magazynowych w Polsce – niski odsetek pustostanów oraz wciąż rosnące zapotrzebowanie na powierzchnię – powoduje, że aktualnie dominują na nim projekty BTS (built-to-suit, czyli „budowane na miarę”), w których deweloper i inwestor ściśle ze sobą współpracują już od najwcześniejszego etapu realizacji. W efekcie operator logistyczny otrzymuje magazyn, który dokładnie odpowiada jego wytycznym w rozmaitych aspektach.

Grupa Raben nieustannie dąży do zwiększania wydajności, dlatego szuka partnerów, którzy są w stanie zapewnić wyższy standard obiektów. Przykładowo w standardowym magazynie (10,0 m wysokości) ze standardową szerokością korytarzy międzyregałowych osiąga się mniej niż 1,4 palety na metr kwadratowy hali. Jeśli magazyn jest wyższy (11,5 - 12,0 m), współczynnik ten zwiększa się do 1,6 palety na metr kwadratowy. W przypadku wyższych magazynów i zastosowania tzw. wąskich korytarzy międzyregałowych (co generuje potrzebę posadzki o wyższym standardzie) uzyskuje się co najmniej 2 palety na metr kwadratowy. To właśnie udało się osiągnąć w obiekcie najmowanym Rudzie Śląskiej, gdzie za sprawą innowacji wniesionych do standardu budynku firma Raben gwarantuje przewagę konkurencyjną swoim klientom.

Równie istotna jest efektywność energetyczna budynku, która wynika zarówno z proekologicznej postawy firmy, jak i dbałości o koszty. W magazynach własnych i wynajmowanych Grupa Raben stosuje ulepszenia w tej dziedzinie, takie jak systemy oświetlenia LED z zaawansowaną automatyką (wykrywanie obecności, kompensacja światła dziennego), systemy ogrzewania/klimatyzacji o zwiększonej efektywności czy dodatkowa izolacja platform dokowych. Operator logistyczny kładzie także duży nacisk na bezpieczeństwo pożarowe wynikające ze specyfiki składowanych towarów. Nie idzie na żadne kompromisy, jeśli chodzi o składowanie pozornie bezpiecznych, ale w rzeczywistości obarczonych ryzykiem produktów, takich jak tworzywa sztuczne, zwłaszcza tzw. spienione plastiki (pieluchy, opony, zabawki itp.). Jeśli firma rozważa przechowywanie takich niestandardowych towarów w obiekcie, decyduje się na inwestycje w ponadstandardowe rozwiązania techniczne, np. zwiększoną wydajność systemów tryskaczowych.

Od niedawna jeszcze jeden czynnik zyskuje na znaczeniu podczas projektowania i realizacji nieruchomości magazynowych – przyszła załoga i jej wymagania. Brak pracowników to obecnie problem numer jeden dla dostawców usług logistycznych, dlatego nawet najlepsza, obliczona matematycznie lokalizacja dla magazynu tranzytowego nie zostanie przez operatora logistycznego zaakceptowana, jeśli w określonym obszarze dostępność siły roboczej jest ograniczona. Wiele magazynów i dostawców usług logistycznych w jednym miejscu może stworzyć pewien rodzaj „pustyni siły roboczej”, czyli sytuację, gdy lokalnie zapotrzebowanie na pracowników jest wyższe, niż liczba rąk do pracy. Tymczasem firma Raben realizuje w swoich magazynach coraz więcej dodatkowych usług (VAS - Value Added Services), a związane z nimi procesy, z racji swojej złożoności lub wyjątkowego charakteru, generują wysokie zatrudnienie, pomimo inwestycji w automatyzację.

Zlokalizowanie obiektu w miejscu z dużą liczbą potencjalnych pracowników to zaledwie połowa sukcesu, ponieważ personel magazynowy jest coraz bardziej wymagający, oczekując warunków pracy już nie tylko bezpiecznych, ale także możliwie przyjaznych i komfortowych. W związku z tym w magazynach, gdzie realizuje się usługi VAS, tworzone są strefy z zapewnionym światłem dziennym, ponadstandardowym oświetleniem sztucznym oraz wyższą temperaturą. O wyborze danego centrum logistycznego jako miejsca pracy decydują ponadto takie kryteria jak możliwość zaparkowania auta w pobliżu magazynu czy klimatyzacja w części biurowej. Jakość ogrzewania, wentylacji i oświetlenia jest ważniejsza niż kiedykolwiek, a kluczem do dobrego samopoczucia pracowników jest zarówno właściwe zaprojektowanie, jak i utrzymanie bieżącej sprawności wszystkich tych systemów. W Grupie Raben istnieje świadomość tego typu potrzeb, dlatego zawsze dba ona o miejsca parkingowe, lepszej jakości systemy HVAC, zwiększoną intensywność i odpowiedni kolor oświetlenia czy wreszcie wykończenie wnętrz.

Dobrym przykładem troski o pracowników jest siedziba główna spółki Raben Logistics Czech w miejscowości Nupaky niedaleko Pragi, oddana do użytku w kwietniu 2018 r. Centrum logistyczne, które obejmuje nowoczesne hale magazynowe, magazyn tranzytowy, biura i parking, jest otoczone 22 000 m² terenów zielonych, porośniętych drzewami i krzewami. Zamiast tradycyjnych ekranów dźwiękowych przed hałasem chroni naturalny nasyp, który dzieci mogą wykorzystywać w zimie do jazdy na sankach. W pobliżu jest też strumień, nad którym można się zrelaksować w gorące dni lata.

Podsumowując: ewolucja rynku najmu powierzchni magazynowej niewątpliwie pomaga Grupie Raben w aktywności logistycznej. Deweloperzy są teraz skłonni inwestować w lokalizacjach, które niegdyś były poza ich obszarem zainteresowania, np. w mniejszych miejscowościach czy w Polsce Wschodniej, gdzie jeszcze kilka lat temu trzeba było inwestować we własne nieruchomości. Rośnie też skłonność inwestorów do realizacji magazynów wysoce wyspecjalizowanych, lepiej dostosowanych do potrzeb współczesnej logistyki (np. hale tranzytowe, hale przygotowane do składowania wymagających towarów). Coraz częściej więc realizacja własnych obiektów jest dla operatora logistycznego wyborem, a nie koniecznością. Niezależnie jednak od tego,  jakiego dokona wyboru, realizując projekt, musi mieć na uwadze nie tylko priorytety operacyjne i potrzeby swoich klientów, ale także wymagania potencjalnego pracownika.